价格内涵不清，各地差异较大。各地在制订基准地价时，出于不同目的造成地 价内涵不清。有的基准地价内涵为综合地价，即包括土地取得费、土地开发费和土 地所有权收益；有的基准地价内涵为纯地价，即只包括土地所有权收益。依据这两 种类型的基准地价评估宗地地价，由于对基准地价内涵理解不清，造成宗地价差异 较大，出现了地价水平较高的城市其宗地地价反而低于地价水平较低城市，这种反 常现象极易引起投资人的误解。
修正体系不完善。许多地区的基准地价修正体系不完善，对地价有较大影响的 主要因素未包含在修正体系内，有的影响因素权重不合理，使得基准地价的修正体 系不能全面反映各主要因素对地价的影响。有些地区的基准地价根本无修正体系。 在用该基准地价评估宗地地价时，评估人员根据自己的判断随意选择修正因素，由 于评估人员的主观判断差别很大，造成了评估地价的随意性。
某些级别基准地价与客观实际相背离。由于我国土地有偿使用时间较短，地价 交易资料较少，因素各地的基准地价当时多采用成本逼近法制定，仅有少数地区的 基准地价根据收益还原法结合土地交易资料制定。而土地价格是由土地收益决定的， 而非由其成本决定的，因此运用成本逼近法制定的基准地价在理论上存在着不完善 性。
基准地价修正体系对影响地价的特殊情况未作说明。纵观各地的基准地价，均 是对一般情况进行说明，未说明特殊情况下因素对地价的影响如何处理。若完全套 用基准地价修正体系，势必使评估出的地价与客观实际不符，若不完全套用修正体 系，对修正体系中各因素及各因素的权重如何处理没有说明，使得实际操作比较困 难。
基准地价未明确规定调整周期。土地价格是各种地价形成因素相互作用的结果， 而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其 组合的变动过程中形成的。既然基准地价代表的是各地区不同级别不同用途地价的 平均水平，自然也随着地价影响因素的变化而变化。特别是近年来，城市土地集约 度不断增加，城镇不断扩大，土地利用类型也在不断调整，这就要求基准地价进行 相应调整，但各地的基准地价，大多未明确规定调整周期。
以上分析了各地基准地价普遍存在的问题。到目前为止，各地制定的基准地价 已过五年，有的甚至更长一些，正处调整周期。值此之际，建议土地行政主管部门 先明确调整后的基准地价应包含的内容，即界定基准地价必不可少的内容，允许各 地在此基础上根据各地实际情况自行增加或调整相应内容，从而使基准地价规范化。 调整后的基准地价应包含以下内容：
基准地价内涵应统一。将基准地价内涵统一为法定最高年限综合地价，同时对 土地开发程度进行界定。各用途、各级别的土地开发程度具体界定到什么程度（宗 地内或宗地外，七通、五通或三通等）由各地根据当地实用情况自行确定。将基准 地价内涵统一，有利于政府主管部门和投资商对各地的地价水平进行有机横向比较， 减少误解，也可避免某些缺乏职业道德的评估人员利用基准地价内涵的不同钻空子。
基准地价必须包括相应的修正体系。国土资源部可将各地总结出的、经过实践 验证的、对各用途土地地价影响较大的因素界定在基准地价调整大纲内，例如商业 用地的商服繁华度、工业用地的交通便捷度、基础设施保证率等因素，其余影响地 价的因素各地可根据实际情况自行确定。
对某些与客观实际相背离的基准地价应着重进行调整。对某些由于城市发展、 区域环境改善而使土地收益大大提高的地块应重新划定土地级别，以防止国有土地 资产流失。
基准地价应明确规定调整周期。为了及时反映地价影响因素的变动对地价的影 响，必须明确规定基准地价的调整周期。对经济发展速度较快的地区，基准地价应 两年调整一次；经济发展速度较慢的地区，基准地价可三年调整一次。
各地调整后的基准地价应报土地管理部门审批。各地调整后的基准地价应报国 土资源部或省级土地管理部门审批，具体审批办法可参照各级土地和总体规划的审 批办法。这是因为国土资源部和省级土地管理部门较能把握各地经济发展的脉络， 因此可根据城市等级或经济发展状况对各地区的基准地价进行汇总平衡，当汇总平 衡后发现某地区的基准地价与该地区的经济发展水平不符时，可及时要求各地进行 调整，从而可增加各地基准地价的准确性。