住房建设带动相关产业发展
住房建设成为新的经济增长点，是当前扩大内需、促进国民经济实现持续快速 发展的需要，大规模的住宅建设可以带动其它相关产业的发展，充分发挥这些产业 的生产能力，如冶金、建材、交通、运输、邮电通讯等产业均会在住宅建设的带动 下迅速发展；住宅需求量大，投入产出周期短，这就有利于扩大社会消费需求，刺 激企业扩大的良性循环；大规模的住宅建设可以创造更多的就业机会，缓解再就业 的矛盾。
住宅产业的一个突出特点是对其它产业的影响较大，而受其它产业的影响较小。 住宅具有消费品和投资工具的双重功能，房地产的发展可拉动重工业产品的经济增 长，因其扩容性较强，电器、家具等都可以带动。我国国民经济增长速度很快，保 持这一持续高速发展， 需要住宅投资强有力的拉动， 目前我国房地产的投资每年 3000多亿元，加上带动的关联产业将近1万个亿，其投资规模之大可见一斑。 它的 这一特点也可通过生产诱发系数、影响力系数和感应度系数来加以说明。
生产诱发系数，即该产业增加一个单位的投资将诱发出全部产业国内产值合计 与该产业投资之比。据日本1990年国民经济投入产业表计算，住宅建设投资为 26 .592万亿日元，该投资所诱发的各产业（包括住宅建筑业）国内产值之和为52. 15 万亿日元，生产诱发系数为1.961，稍低于整个建筑业， 在国民经济中该系数也算 是较高的。
一个产业影响其它产业的程度称为影响力，受其它产业影响的程度称为感应度。 如影响力系数在各产业中居平均水平以上，而感应度系数在各产业中居平均水平以 下，则该产业即可认为是对其它产业牵动较大、受其它产业影响较小的一个产业。
住宅业是国民经济中的一个重要行业，据联合国对世界70多个国家的调查，各 国住宅建设投资占国内生产总值（GDP）的比例大约在3-8％之间。住宅建设投资在 固定资产形式总额中所占比例也是国际统计的一项指标，该指标一般在20-30 ％之 间，德国1984年曾达到31.7％。
两个增长峰值，三年连续降调
从我国房地产业投资增长速度看，出现过两个峰值，它们分别是1988年的71.8 ％和1993年163.9％，而1990年为-7.1％，1991年为32.7％， 增长的转折点出现在 1990年，1992年和1993年是房地产过热的两年，房地产投资急剧增长，其中1992年 投资增长117％，1993年增长163.9％。1993年以后，国家进行宏观调控，执行紧缩 的货币信贷政策， 并重点治理房地产热。 房地产市场经从了过热到调整的过程， 1994年全国房地产投资增长31.9％。比1993年增幅下降132个百分点。1995 年房地 产投资增长23.3％，1996年增长率2.2％，1997年增长-3.4％，连续三年呈下降趋势， 1997年房地产市场在消化调整中走向复苏，预计1998年房地产的投资将增长14.3％， 而住房制度的改革将会推动房地产市场的发展，在新的一轮经济周期中，房地产将 进入稳步、健康的发展轨道。
住房消费市场正逐步开始回升，虽然扶持居民消费的政策并没有在全国范围内 大面积到位，但是城市居民表现出强烈的购买需求，1997年1-11月，全国商品住宅 销售面积比上年同期增长11％，住房消费主体开始向个人消费转移，全国1997年1 -11月销售的商品住宅中，销售给个人的比重占58.7％，比上年同期增长了27.7％。 特别是大城市的个人购房率在明显提高，说明大城市居民对住房消费有着强烈的现 实需求和巨大的潜在需求。
从房地产开发投资情况看，1997年基本处于停滞状态，完成投资比上年下降3 .4％，全国商品房竣工面积比上年下降4.3％， 反映出商品房的开发和生产者适应 市场需求，面对比较严峻的市场形势在自我制约、自我调整。但从另一方面看，住 宅作为消费热点，它今后的市场供应量要受到影响。住宅建设作为国民经济新的增 长点的带动能力也会受到影响。
住房供应新体制有效增强购买力
展望1998年，我国以住宅业为主的房地产业，将会在新的发展中呈现以下一些 特点：
1、货币化分配住房逐步展开，福利分房方式将取消。改革开放以来， 中国的 住宅建设量达到了空前的水平。解决了大部分人的住房问题。房改的推进，又使住 房的产权结构发生了根本变化；但随着人们生活水平的提高和要求进一步改善居住 条件与居住环境的愿望强烈，形成住房消费的潜在动力。联动目的就是使这部分游 离于市场之外的住房消费群体引入市场，也就是说，在住房的升级换代过程中刺激 居民的住房消费，激活大众住房，消费和住房投资。
2、住房公积金将会扩大实施面和提高归集幅度。今后住房公积金的使用， 将 会重点用于较低利息的购房抵押贷款，使它也产生推动出售公房的重大作用。
3、房地产业的发展寻求金融支持，一项住房支出一般需要普通家庭7-10 年的 收入，国际通行的做法是金融支持，由金融机构向购房者提供贷款；我国金融机构 近年末也开展了个人住房担保贷款业务，但业务的规模、服务对象和范围相对狭小， 不能满足购房者的要求，近日，人行总行宣布所有商业银行可对所有普通商品房提 供个人住房担保贷款，不受贷款规模限制，对个人住房贷款支持的年限也延长到最 高十五年，贷款担保由原来的二成五成提高到七成，这些措施会加强商业银行向个 人住房提供贷款，增强居民购买力，推动住房市场活跃一起来。
4、新的住房供应体制将起步。建立新住房供应体制， 即把城市居民接收入分 为高中低三等，高收入供应市场价格的住房，中收入供应经过优惠、标准有所控制 的经济实用房，低收入者租用有政府补贴的廉租屋。这种思路已经提出好几年，但 只有个别城市试行，1998年试点的城市将会增多。
5、积压商品房将进一步消化，1998 年消化积压商品房有四个有利条件：一是 过热时期造成过量竣工的问题将不会给1998年增加新负担。二是几年末各地对积压 房作了较细的调查，并制定了处理措施，例如，积压住房能按优惠价出售，同时清 理房地产流通环节的各种不合理收益，降低房价，增加有效供给，刺激住房消费， 三是住房新制度、提租、售公房、住房上市、住房公积金、购房抵押贷款筹各方面 有一个大进展时，不仅会增加有效需求，而且会转变人们不愿购买住房的心理，从 经济上和思想上有利于消化积压房和活跃市场，四是新增1000亿元的抵押贷款，如 果按50％抵押率计算，1000亿元的抵押贷款将启动2000亿元的商品房销售，如果以 每平方米3000元价格计算，可以消化约7000万平方米的商品房。
房产上市公司渐入佳境
总的来说，经过四年多的宏观调控，我国房地产业每年开发投资的增长率，已 达到比较理想的比例，并逐步形成了以普通住房为主的投资结构，1998年头两个月 全国商品房销售378万平方米，比去年同期增长37.5％，销售额达79亿元， 同比增 长率12.9％，居民个人购房增长39.5％，比重占到67.1％。头两个月全国完成房地 产投资143亿元，比去年同期增长10％。重庆、陕西、河北、北京、福建、 辽宁、 山西、天津等八地区房地产开发投资大幅增长，增长率在75％-22％之间。 在这种 大力发展住宅产业的有利形势下，1998年我国房地产开发投资将继续保持理性的、 相对稳定的发展态势，房地产市场将进一步回升，商品房的销售形势将持续好转， 普通居民住宅仍将是投资和市场的主体，而证券市场中房地产板块的上市公司也会 走出低谷，渐入佳境。
表一：1991-1998我国房地产投资占国内生产总值的比例
单位：亿元
年 份 1991 1992 1993 1994
国内生产总值 21617.8 26638.1 346434.4 46759.4
房地产投资 336 731 1940 2553
比重％ 1.55 2.74 5.59 5.45
年 份 1995 1996 1997 1998F
国内生产总值 58478.1 68593.8
房地产投资 3147 3216 3106 3550
比重％ 5.38 4.68
表二：1991-1998年我国房地产投资占全社会固定资产投资比例
单位：亿元
年 份 1991 1992 1993 1994
国内生产总值 5508.8 7854.98 12457.9 17042.9
房地产投资 336 731 1940 2553
比重％ 7 10 16 16
年 份 1995 1996 1997 1998F
国内生产总值 20019.3 22979 25300 27850
房地产投资 3147 3216 3106 3550
比重％ 16 14 13 13
表三：1991-1998房地产投资增长率
年 份 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998
房地产投资 326 731 1940 2553 3147 3216 3106 3550
增长率％ 32.7 117.4 163.9 31.9 23.3 2.2 -3.4 14.3
表四：1991-1997年房地产销售面积
单位：万平方米
年 份 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997
销售面积 3025.46 4288.86 6687.91 7230.35 7905.94 7900.41 8205.36
#住宅 2745.17 3812.21 6035.19 611.03 6787.03 6898.46 7161.29
增长率％ 5.4 41.8 55.9 8.1 9.3 持平 3.86
《上海证券报》 戴立供
一九九八年四月二十日