■本报记者 熊九蒙 重庆报道
“我说烂尾楼就是资本运作，烂尾楼里有黄金。”２００５年年初，重庆市政府常务副市长黄奇帆在重庆民营企业家座谈会上对重庆市２００多名民营企业家道出了自己的感受。
尚在２００３年初，重庆市政府就面对着一个棘手的历史遗留问题——重庆市主城区“烂尾楼”总投资达５０亿元，涉及拆迁户５０００多户、银行贷款３０多亿元，预售房屋面积１４万多平方米。
而仅仅过了１年，重庆的烂尾楼就成了国内外基金和投资银行争夺的热门对象，当地媒体曾报道说，２００４年，在重庆出现了买家提着钱却买不到烂尾楼的现象。
黄奇帆后来回忆说，当时，重庆有１００多个烂尾楼，但重庆本地的私营老板却没有想到去买烂尾楼从中淘金，也没有人去接盘。于是，政府就采取公开拍卖的方式，面向海内外投资者寻求买家。
于是，２００３年开始，包括美国摩根财团、上海上投投资管理公司、深圳茂业百货??中国??投资有限公司（以下简称“深圳茂业”）和长城资产管理公司等海内外投资者开始热炒重庆的烂尾楼。
而对于这些海外基金和投资公司而言，在烂尾楼中淘金，是其熟悉的生财之道，他们惯用的手法是收购合适项目，重新进行定位包装，再通过一段时间的经营管理使物业升值，然后转手获利。
在今年初的重庆市人大政协两会上，人大代表和政协委员则宣称，２００４年，该市共处置“烂尾楼”２３栋，特别是６栋“烂尾楼”整体拍卖的成功，基本结束了重庆市“烂尾楼”的历史。他们总结说，重庆处置“烂尾楼”，开创了一种全新的“重庆模式”。
重庆模式
黄奇帆说“烂尾楼就是资本运作，烂尾楼里有黄金”是有着切身感受的，因为他曾操刀处置了重庆市最著名的烂尾楼——紧临重庆繁华的商业中心地带解放碑的地铁花园中心。
黄曾经在一次重庆民营企业家的聚会上说，他到重庆最初的时候就碰上了烂尾楼问题。当时地铁中心花园这个项目总的情况是：共投入资金近３亿元。其中银行贷款１．７亿，１３００户老百姓的集资款１．２亿，而为了追讨集资款，整整４年多时间，这１３００户老百姓上访市政府达３８次。当时，开发商无力偿还贷款和集资款，政府协调了１０多次也无法平息集资户的怒火，各方都陷入了僵局。
但黄在仔细研究地铁花园中心的案子后发现，所有楼盘资金，开发商一分钱没挪用，而用其中的 １．４亿还老百姓的利息和银行的利息，还了４年多，还掉１．４亿，还有１．５亿则埋在地底下，征地、动迁、打桩、造楼，造到了６层，裙房造起来了，钱却用光了。这时，银行害怕损失就赶紧封账，而老百姓看集资项目前景无望就上访。
于是，政府决定对该项目实施破产拍卖。但同时，黄也发现了一个问题，银行的贷款是放的高利贷，而且开发商也没有提供任何担保。黄认为，这家银行违规贷款也有错误。所以，银行要承担自己的责任，方式就是１．７亿的１０年利息一分钱没有，而开发商已经还了７０００万利息，然后，再还１个亿的本金，对此方案，这家银行表示接受。黄说，本来一分也拿不到，能捞回１个亿银行自然也高兴。而集资户的１．２个亿则必须还。
但这时又遇到一个问题，２．２个亿谁来接盘？
这时，重庆还没有一个民营老板愿意接盘。黄回忆说，他自己算了一笔账：２．２个亿接盘，再花１个亿，３．２个亿，１０万平方米。解放碑旁边的地铁中心花园，怎么说４０００多元一平方米，不就可以赚钱了吗？
但可惜，还是没人接盘，后来，黄就指示重庆市政府属下的重庆市城投公司把它接盘了，政府自己托个底，２．２个亿拿了１．２个亿给老百姓，老百姓也不再上访，还有１亿还银行，于是，大家解套。
紧接着，发生的又一个烂尾楼项目让黄感慨更多。黄回忆说，重庆有个华侨身份的私营老板，１９９２年房地产热时，把洛杉矶华侨中的很多名人的钱集聚了几千万，到重庆来造一个华侨大厦，然后跟银行借了１．１亿，通过各种各样的筹资，总的１．７亿投下去。但这栋楼要２．７亿才能完成，他没钱了，因为银行已经借了１．１亿，这就变成了烂尾楼，一烂就烂了６年。而银行的利息算一算都近２个亿了，所以银行封了他的账，他的股东１０年也分不到一分红利。于是，政府只好对该楼盘进行拍卖，但重庆没有一个民营企业出来，结果被一个外来企业以近２亿接走，而这家公司仅仅只是适当装修一下后，整个楼盘就卖了３个亿。
这时，重庆许多的民营企业就有怨言了，说政府怎么支持民营企业的？为什么让一个外来“和尚”赚钱，不让我们赚？黄告诉重庆的民营企业家说，政府没有补贴任何外来的投资者，但他拿得出１亿多，你如果拿得出这１亿多，你不把楼造好也卖了吗？
通过更进一步的调查，黄发现，重庆烂尾楼其实有三个好处：第一，老板的选址选得不错，都是有关系的把好地方、好位置选取下来的；第二，楼盘的设计还不是差的设计；第三，老板没有把集资款、银行的贷款挪作他用。而实际上只是因为没有后续资金，变成了胡子工程，利息一背就完蛋了。而这样的烂尾楼如果一拍卖，一般银行在烂尾楼里只能收回５０％。这时，１０年的好地段的地价又升值，然后买下来稍微一动工装修就可以卖楼了，原来的开发商就差那么一口气，实际上只要封顶了装修一下就可以卖了。然后，来买的人，还可以向银行贷款。这样，烂尾楼里就能淘出黄金了。
于是，黄告诉重庆的民营老板说，只要你有点资本金，至少有一半，如果２亿的话，你拿１亿，向银行借１亿，你就把事情做起来了。黄认为，要去做烂尾楼，主要是考量投资者的资本运作能力。
引入热钱
有了擅长资本运作的常务副市长黄奇帆的点拨与激励，重庆的民营企业家们也发现了烂尾楼的黄金。
短短的１年时间，从２００３年下半年到２００４年，１２０幢烂尾楼就基本卖掉了，黄奇帆透露说，到后来投资者是打捆抢着来买，开后门，找关系来买两幢烂尾楼。
深圳茂业是其中的成功者。２００３年底，该公司以２．３４亿元的价格将昔日的重庆第一“烂尾楼”——江北江田君悦国际广场揽入囊中，随后，将项目更名为“东方时代”，包括７．２万平方米的公寓和８万平方米的裙楼，总投资达５亿元。
年底，该公司将８万平方米的裙楼商场变身为茂业百货，并在２００４年下半年开业，成为了重庆市最大的百货商店。而在２００４年重庆房价的热涨中，该公司仅通过销售７．２万平方米的公寓，所获得的利润就已经超过了当初购买这个昔日重庆第一“烂尾楼”时的投入。而８万平方米的裙楼商场将给其带来更大的利润。
而在上海以收购烂尾楼著名的上房集团得知重庆大规模处置烂尾楼，即决定入渝，并在这场烂尾楼争夺战中首先从重庆市城投集团手中获得了地铁中心花园的处置权。
位于朝天门的三峡大厦的案例也证明了炒卖重庆烂尾楼的丰厚利润。杭州一家企业以１．２６亿元的起拍价买走了该大厦。
据当地业内人士分析，三峡大厦每平方米均价仅为２１１１元，买家算捡了个大便宜，因为大厦毗邻解放碑和朝天门批发市场，属于商业黄金地带，成交均价在３０００元以上也很划算。
而美国摩根士丹利集团和上海上投投资管理公司也瞄准了重庆主城区的烂尾楼。去年５月，摩根士丹利集团将６个烂尾楼项目列入整体收购计划，并缴纳了５０００万的保证金。
只是后来由于标的物债权关系太复杂，且不再采用单栋出售方式，而是整体捆绑竞卖等原因，摩根士丹利才被迫退出竞买。
但这并不影响更多的热钱投向重庆的烂尾楼和重庆整个地产业。
据重庆市统计局新闻发言人郑子彬称，重庆市２００４年引得北京、浙江和四川的热钱投向该市，三地去年在该市投资的资金规模约４７亿元，已超过该市实际利用内资的一半，比上年增长了约６７％。郑子彬还介绍说，京浙川入渝热钱主要投在能源、制造业和房地产三大行业。其中，来自北京、浙江的投资者主要是一些大的机构和民营企业，直接投入房地产业的资金各自都逾３亿多元，比上年增长了２倍多。而海外也有相当大的资金流入重庆的房地产业。人民银行重庆营业管理部国际收支统计监测系统显示，仅在２００４年前６个月，从境外流入重庆房地产业的资金就达１．２８亿美元，同比增长高达１１．１倍。
对此，重庆市常务副市长黄奇帆认为，在重庆，其实房地产商的利润比上海、北京普遍的资产回报率要高１０％左右，上海、北京一般的资产回报率是２０％，重庆是３０％。就利润这一块而言，是多了１０％这个概念，是讲总资产的回报率。因为重庆的土地价格、政府的各种收费成本比较低，而且重庆的社会成本也比较低。
他举例说，在上海２００３年初造一个６０００元销售价的房子，它的地价，楼面地价一定在２０００元左右。然后，每个楼面的造价一定在２７００、２８００元左右，这样就是４８００元，卖６０００元，２５％。
而重庆是什么概念？凡是上海卖６０００元的那种楼宇公寓、社区环境、楼梯、门窗、材料，在重庆一定在２５００－２８００元左右。有许多上海人上这个当，这房子在上海的造价要４８００元，在这里卖２５００元，肯定赔。“我请他们深入调查，重庆的楼面地价，凡２５００元的楼面地价，重庆的造价一定在１３００元－１４００元以内就打平了。那么，你卖２５００元是什么概念？３３％，资本金的周转率更高，到黄花园大桥，渝中半岛周围，现在卖４０００多元的房子在上海差不多卖到９０００元左右，这种房你去看它的楼面地价，在１０００元左右，造价在１６００元以内，他是什么回报率啊？”
黄感慨地说，房地产就是一种资本运作。除了搞项目外，就是债务重组。大家思路打开以后，债务重组里是有许多好项目可以做的。 |
