上海报道 上海房价成了目前最热门的话题之一，而上海市政府近期密集的房地产调控措施更是引起了市场的强烈关注。在“新政”频出的市况下，海外房地产基金将如何应对？带着这样的疑问，记者采访了基强联行投资管理（中国）有限公司副总裁陈咏东博士，他是基强联行基金部和投资研究顾问部的主管。
　　记者：近几天，上海市政府密集出台了四项房产政策：《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续发展的若干意见》、《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》、《关于进一步加强房屋拆迁管理工作的通知》以及对中低收入家庭购房贷款贴息政策。这些政策是否会影响上海的房价？
　　陈咏东：今年3月7日、8日两天时间内上海市政府先后出台此四项房产政策，显示了政府意欲通过宏观调控抑制房价发展过猛趋势、打击楼市短期炒作现象的决心。2004年政府出台的一系列宏观调控政策尤其是3月30日正式开通“商品房交易合同网上备案系统”以及6月1日正式实施的期房限转政策，在一定程度上有效控制了房价上涨的幅度，2004年整体房价增幅为14.6%，相较2003年的24.3%有所下降。我认为，此次第二轮调控政策的出台对于总体房价的升幅影响不大。虽然转让及购置成本提高，但是如果在市场具有承接能力的情况下，费用压力将转移到买方身上。因此，整体房价近期内的大幅调整可能性不大，总体增幅较去年基本持平或进行微调，维持在13%-15%左右。从宏观角度来看，房价的走势是由市场的供求关系所决定，而不同区域的供需决定了不同区域的差异。从2004年市场的供应及价格结构来看，内环线以内供应量占整体的11%，区域内平均房价达到13000元/平方米，较上年增长27%左右。由于2004年推出的80幅土地中有68幅都集中在松江、奉贤、南汇、崇明、闵行、金山和宝山等郊区，未来2-3年内供应量将以外环以外区域为主，市中心区域的住宅供应相对十分有限。再者，市中心区域的需求人群中境外人士（包括港、澳、台和海外客户）及外省市人士所占比例较高，2004年分别占了整体的25%和30%左右。由于这部分人群的个人承付能力较高且多以长远投资为目的，该区域住宅需求市场呈持续增长趋势，同时市场供应量则不断减少，必然导致价格的坚挺。因此我认为，市中心区域受宏观调控政策的影响较小，房价仍将保持上升势头，增幅则维持在20%左右。内外环间区域2004年供应量占整体市场的35%左右，区域内平均房价为8000-9000元/平方米，增幅在18%左右。由于内外环间供需求结构较为平衡，因此我预计该区域平均房价将基本维持在当前水平。外环线以外地区2004年供应量占到整体的54%，平均房价在5000元/平方米左右，增长幅度为10.7%。由于未来市场的供应量将集中于此区域，区域性市场竞争激烈。未来外环线以外地区的平均房价增幅将放缓，维持在个位数增长。
　　记者：据说央行不久就将出台一些针对房地产行业的新政策，以收缩银行房地产贷款。最近人行上海分行也已经要求上海的各家银行谨慎发放个人房贷。比如各家严格审核贷款人的资质、审核购买商品房的品质等等。您认为这样做会给上海楼市造成怎样的影响？
　　陈咏东：央行自去年下半年至今相继出台的一系列针对房地产行业的紧缩政策，对于调整及完善银行贷款风险管理体系，进一步减轻银行不良资产的负担取得了较大的效果。紧缩政策对于进一步打压不正常“炒楼风”方面具有较大成效。严格审核贷款人的资质等政策提高了贷款难度，适度控制了个人投资者及一些中长期投资者的资金来源，减少他们的投资需求，但是对于那些真正有承付能力的首次置业者来说，紧缩政策的影响不大，整体需求依然存在。从长远角度看，央行的紧缩政策有益于促进房地产市场健康、持续发展。在短期内这些政策并不会带来总体房价大幅调整的现象。
　　记者：在上述政策背景下，海外基金有哪些新的动作？比如2005年以来又有哪些基金进入上海楼市，投资了哪些楼盘，收益如何？
　　陈咏东：新政策的出台使得房地产开发商获取贷款的能力下降，开发成本进一步上涨促使开发商寻找银行贷款外的其他方式进行融资弥补资金缺口，而海外基金为房产商融资提供了新的渠道和合作方式。2004年，海外基金对中国市场的总投资额大约在3-4亿美元,而预计在2005年及未来两三年内，这一数字将有更大的增幅，增加至10-20亿美元，几乎达到去年投资额的5倍。上海作为中国房地产市场开发的龙头必将成为海外基金的投资重点。2005年自开年以来，海外基金“纷纷现身”上海楼市。继2004年底摩根士丹利悄然购入锦麟天地雅苑项目中的酒店式公寓后，前不久，嘉德置地（Capita-Land）宣布将其下甲级办公楼新茂大厦95%的权益，出让给来自澳洲麦格理集团旗下的联胜（LendLeaseGlobalProperties）公司；差不多同一时间，摩根士丹利联手上海盛融投资有限公司收购世界贸易大厦。在北京，凯德置地获得富乐置地有限公司旗下综合性开发项目60%的权益；来自日本的太平洋幸运集团全资买下永同昌房地产公司旗下“瞰都”F座项目，并负责其全面境外销售；另外，国际著名投资机构美林集团与银泰集团联合宣布将在国贸中心的南面投资北京银泰中心项目。在大摩、ING和雷曼兄弟、第一中国纷纷扩大投资的同时，“潜在水下”的海外资金实力也不容小看。正酝酿加速在中国投资的海外资金，还包括一些观望良久终于谋动的投资机构。过去两年上海比较活跃的海外资金以东南亚和美国机构为主，近半年来，欧洲和日本的委托咨询项目陆续增加。我行认为，2005年海外基金在继续发展上海市场的同时，将进一步扩大到北京市场，上面所列项目已充分反映了这一趋势。而对于海外基金投资内地市场多为热钱炒作的观点，我行对此则有不同看法。目前在国内市场的海外基金大多以购买持有物业3-5年的中长期投资为目标，期间每年的租金给房产基金带来稳定的回报，此种情况下并非热钱炒作所为。以目前国内市场发展情况来看，上海和北京两地经济平稳地运行在良性循环发展的轨道中，发展势头强劲。而随着两个城市国际化程度的不断深入，北京成功申办2008年奥运会、上海成功申办2010年世博会都给两个城市创造了良好的发展机遇，使得对于高档写字楼和商业物业的需求呈稳步上升的趋势，确保了稳定的投资回报率，为海外基金的进入创造了良好的环境。综观以上各因素，2005年海外基金在中国内地的发展将集中于上海、北京两大市场。