上海报道 什么是“新上海人”？按照复旦大学俞吾金教授的说法，“新上海人”主要指改革开放以来的上海人，既包括原来的上海市民，也包括移民进来的上海人；既包括年纪较大的、观念相对保守的上海人，也包括以“小资”或“新人类”自居的、观念比较前卫的年轻上海人。不过，今天我们说的“新上海人”，特指45岁以下的“新移民”。他们的住房需求和置业步伐给上海楼市带来的影响，成为分析上海房地产一个不可或缺的因素。住在上海的人，聊天时很难不提到房子。赤手空拳来上海打拼的新上海人，首要目标是“我想有个家”。无数新上海人在找个家的过程中，发生了五花八门的故事，也见证了上海房地产的近期发展史。
　　“颜如玉”牵来“黄金屋”
　　“书中自有颜如玉，书中自有黄金屋。”有趣的是，在上海，“颜如玉”和“黄金屋”直接产生了联系。对于接受高等教育之后在上海工作的外地人，爱情与婚姻成了买房的重大诱发因素，不少人歪打正着变成了百万房产拥有者。张先生就是这种情况的典型。张先生原籍四川，1998年本科毕业于上海交通大学。他青梅竹马的女朋友许小姐在四川读书，两人约定，毕业后共同在上海发展。临近毕业，计划被变化所阻碍：张先生在上海找到了工作，可以解决户口问题；许小姐暂时没有在上海找到工作，户口无法进入上海。当时，两人和双方父母模糊地知道，上海有一项政策，购买达到某种条件的上海房屋可以申办“蓝印户口”（一种临时的户籍）。按照当时的上海房价，只要凑足10万元，应该就可以买的到这样一套带户口的房子。后来，考虑到变数太多，为蓝印户口买10万元房的计划也没有实施。张先生一个人留在上海，许小姐则在四川，准备来年报考上海高校的研究生。1999年，考研没有成功，但许小姐在上海找到了工作，两人重新走在一起，买房和结婚也同时提上日程。2000年下半年，两人在《解放日报》的整版广告上找到了可心的房子。那是上海较早推出的一幢小户型单身公寓，位于普陀区靠近静安区的位置，紧邻苏州河，有“水景房”概念。更诱人的是，它附送全部装修和部分家电，而且它总价不高，30平米的房子大约16万，60平米的不足33万。张先生和许小姐看中了60平米的那种，首付两成加上各种费用，大约需要七八万元现金，余下的部分办理30年银行按揭，算下来每月还款不到1500元。和租房子的花费相比，按揭款并不算多。加上当时上海在实行购房退税政策，买房子可以返还个人所得税。张先生和许小姐都属于白领阶层，事业处于上升期，每月缴纳的个人所得税也呈增长趋势，就冲这个，两人也觉得应该买房。为了给爱情一个稳定的依托，两人下定了决心。当时，他们的一些朋友并不赞成他们的决定，认为机会成本较高。从每平米单价看，张先生的全装修房均价5200元，高于当时同一地段的毛坯商品房；从总价看，30几万当时可以在稍偏远一些的地段买到90平米的房。不过，张先生和许小姐因为工作节奏快，对装修又很外行，特别需要靠近市区的全装修房，所以最终还是不顾朋友们的反对签下了合同，并在父母的支持下付了款。后来发生的事证明，他们的选择相当明智。到了2003年，60平米的房子已经涨价到48万；今年年初，房屋中介报价已达到60万甚至70万元。张先生和许小姐正在考虑，等他们的孩子再大一点，就将房屋出手，然后买一套更大的。
　　在上海，像张先生这样的例子非常多。尤其在浦东新区，随便走进一处新建的住宅小区，就有不低于50％的概率碰到一对讲普通话的年轻夫妇，很可能就属于“外来一族”。他们购房的动机各异，有人为了给爱情找个归宿，有人为了赶单位福利分房的末班车，有人为了享受购房退税，也有人只是认为每个月付出上千的租房费太不划算，还不如拿来冲抵按揭……但种种不同的背后，还是可以找到很多共同点：外地来沪工作，有真实而迫切的住房需求，有一定的现金支付能力，受过良好的教育，收入稳定，实际还贷能力较强或是对还贷能力很自信。他们中的很多人，在当初决定买房的一刻都曾觉得“太贵了”，但最终还是在一咬牙之后签了合同。几年后，他们由当年朋友眼中的“憨大”（上海话“傻瓜”）变成了今天的百万资产拥有者。不过，在他们家庭资产负债表的负债一栏，往往也赫然写着几十万的数字。
　　错失机会痛悔不已
　　“曾经有一套房子摆在我的面前，但是我没有珍惜，等到失去的时候才后悔莫及。尘世间最痛苦的事莫过于此。如果上天可以给我一个机会再来一次的话，我会跟那个售楼小姐说‘我要了’。如果非要给我的每平米心理价位加一个上限，我希望是———1万元！”这就是新上海人的大话西游上海楼市版。当然，心理价位的上限因人而异。并不是所有新上海人都像前面提到的张先生那么幸运，“买得起的时候没买，想买的时候买不起了”的人也不在少数。他们正在懊悔中期盼房价的下跌。在“外来一族”中，也有人在后悔“买小了”、“买少了”和“买的不够好”。单身贵族杨小姐就是一个错失良机的例子。杨小姐1999年本科毕业于上海一所经济类院校，之后的3年，当她的同学们忙于寻找“颜如玉”和置办“黄金屋”的时候，她选择了考研、读书。2002年毕业以后，“书”带给了她一份很好的工作，却没能带来“屋”。她一直在虹口区租房居住，已经搬了三四次家，原因多数是房东为把房子卖掉而提前终止合同。幸好上海的房屋租赁市场并没有疯涨，2002年刚毕业的时候，她租住的一室户每月租金800元，现在，她租的是几乎同样大小的，租金1100元。曾经有过两次机会放在杨小姐面前，可以买下她租住的房子，但是她没有珍惜，因为她认为房东出价过高。第一次是2003年4月，房子37平米，附送阁楼，报价23万；第二次是2004年9月，32平米，报价27万。今年1月，她曾打算买下现在住的房，34平米，房东报价32万，杨小姐坚持31万，所以没有成交，但房子也没有转让他人。现在回首前面两次机会，杨小姐只能一遍遍重温大话西游里至尊宝的经典台词了。之所以迟迟不买，杨小姐有自己的理论。学经济出身的她认为，房地产对上海GDP的支撑度可能比想象得要高，这属于不正常现象，一旦调整，上海楼市会挤出泡沫；此外，汇率政策的变动可能造成外来资金获利变现，这将对上海楼市形成利空；最后，虽然最近上海推出的税改措施对楼市来说几乎是不痛不痒，但如果银行信贷强力收紧，却会给楼市当头一棒。加上听到她所崇拜的经济学家谢国忠看空上海楼市的言论，坚定了她不追涨的决心。不过杨小姐也表示，不买房主要是怕接到最后一棒；但同时，她也怕再失良机，三度沦为“至尊宝”。她对记者说，如果有小户型，地段还不是太偏，单价能够在8000元上下，她会毫不犹豫地去买。
　　和杨小姐不同，李先生和孟先生懊恼的是当初退而求其次的决策。李先生本来看中的是长宁区中山公园附近的房子，但当时觉得总价太高，就转向了靠近莘庄的楼盘。现在，中山公园一带的新楼均价已经在2万元左右，升值速度远超过他选择的房产。孟先生和李先生类似，也是因为总价问题，退掉好房型选择了稍差的房型，与更多的升值机遇擦肩而过。不仅仅杨小姐、李先生和孟先生，也不仅仅是新上海人，只要生活在上海的人，多少都能感受到上海楼市上涨带来的财富效应，没能参与或者没能充分参与的，难免懊悔错失良机。人们开始深刻意识到，房子不仅可以拿来住，还可以拿来赚钱，只是上海高企的房价拉升了投资成本和投资风险，所以他们把目光投向了远方。
　　目前在重庆、海南、宁波，甚至在郑州，都出现了上海买楼人的身影，上海本地媒体也开始组织外地购房团来满足市民的异地投资需求。
　　“姜太公变鱼”的烦恼
　　马先生最近比较郁闷。在保险公司从事投资工作的他，最近因为保险资金直接入市变得非常忙碌，可这几天总有房产中介前来骚扰，令他不胜其烦。马先生说，他遭遇了“姜太公变鱼”的烦恼。马先生也是外地来沪工作的，他的房子位于浦东新区张杨路、云山路一带，建筑面积115平米。2003年4月签购房合同，每平米5100元，总价不到60万。2004年4月交房时，就有房屋中介打电话给他，问他每平米6000多元卖不卖，马先生没有动心。不过，做投资的他从来不缺乏投资获利的意识，闲来无事，便在网上以88万元的“天价”把自己的房子挂了出去，打算稳坐钓鱼台等愿者上钩。到了2004年10月，听说中介的报价升到了每平米8000元、9000元，马先生坐不住了，在年底把报价提升到了125万。没想到，今年一开春，来上钩的“鱼儿”络绎不绝，马先生每隔两三天就要接到一个电话，有的还要求安排看房。马先生感叹，本来想做姜太公的，现在变成鱼被人钓了。前几天，为了专心工作，他已决定把报价调高到133万。房价涨成这样，舍不舍得卖呢？马先生表示他想再看看，合适的时候一定会出手，因为他觉得“现在的价格已经太离谱了”。
　　和马先生有类似经历的人也不在少数。前文提到的张先生，在2003年初也曾给自己60平米的房子挂过50万元的“天价”。马先生的苦恼是：曾经以为“天价”10年后才会实现，没想到一抬头就在眼前，继续“捂”还是抛出？这的确是个难以决策的问题。
　　马先生的小烦恼还给房产观察人士带来了大苦恼。首先，谁在买房？本地及周边地区经济发展速度快，需求旺盛、购买力强劲，这勿庸置疑。换句话说，像杨小姐那样“跌到8000一定冲进去”的人还是很多的。但是，只凭这部分力量，可以把房价推高到目前的水平吗？曾经有报道称，有海外热钱涌入大陆房地产，赌人民币升值。但是按照学者郎咸平的观点，热钱的特性要求它快进快出，它不会选择房地产这种流动性差的投资品种。或许，机构不炒房，但是个人会炒。去年出现了大量海外个人到中国境内购买房地产的情形，其中一些明显超出了购房自用的范畴。在有的沿海城市，海外个人购房一人就买下多达几十套甚至上百套，明显带有投机性质。国家外管局局长郭树清本月10日表示，中国非常关注资本流入中存在的投机问题，外汇管理部门和其他宏观经济部门正就此进行调查，并将对违规行为作严肃处理。
　　上海本土对于谁在炒房还有一些民间说法。有沪上资深房产记者讲过这样一个问题：我们经常在电视剧中看到，某市长因腐败被抓，在美国发现了他巨额来源不明的资产。那么，假设这个腐败分子不是市长而是乡长，他来源不明的资产不是100万美元而是100万人民币，那么，他会选择哪个城市买房并让子女在那里受教育？或者，他不是腐败分子，只是赚了钱的生意人，他会不会希望下一代向上海移民？当然，民间说法缺乏数据支持，只能姑妄听之。除了资金来源，在“姜太公变鱼”现象中，观察人士还需要知道，上海二手房房源为何变得如此紧张？有业内人士表示，旺盛的需求是造成供给相对不足的主要原因，同时不排除投机带来的泡沫因素，而去年上海市推出的期房限转政策，在客观上也减少了二手房的房源。说到房源，不应该仅限于二手房，一手房源也同样紧张，一房难求、一“号”难求早就不是新闻了。日前，《财经》杂志开始质疑上海楼市之涨是否源于土地囤积。有业内人士表示，同样值得关注的还有投机资金来源以及操作手法。资金来源前文已有猜测，操作手法则难免牵涉到开发商、销售商和房产中介。他们在楼市上涨中究竟起到了什么作用？据称，上海的房屋中介市场可能是大陆最红火的，而且相对透明和规范。但是，根据各种网上广泛流传的中介“炒房”传闻，似乎股市的不少坐庄手法都可以用在楼市上。是不是这样呢？还有待考证。