经济复苏，2004年的香港楼市火了一把，众地产股也借力扶摇直上，让投资者们喜笑颜开，过了一个肥年。然而，进入2005年，这一切似乎发生了逆转。信和置业（0083.HK）成功以超出底价近两倍的价格投得了九龙湾的商贸用地，股价却在两个交易日内跌去6％，地产股也成为领跌板块，各外资大行更是纷纷发表研究报告认为信和置业并不明智，高昂的拍地价格并不足以成为甲级写字楼市场的指标。联想到香港一月份物价指数下跌0.5％，人们的担心似乎并非杞人忧天。
　　2004楼市为7年来最好
　　1997年是香港楼市的最高峰，住宅单位成交量高达17万个。此后香港楼市基本是“一蹶不振”，每年成交住宅单位数不过6万或者7万，但这种情形在2004年发生了转变。按照香港政府的统计，楼市在2004年出现强劲反弹，成交量7年来首次突破10万个住宅单位。去年香港地产私人住宅入住量达3.1万个，创13年来新高，空置率则跌至6.2％，为3年来最低位。
　　与此同时，楼价方面，也由2003年的谷底开始逐渐回升。楼价在去年年初出现显著上升，年中巩固之后，下半年再度上升，全年楼价上升29％，其中大型单位升幅为42％，中小型单位则上升28％，房屋租金也上升11％。
　　至于楼市转趋活跃的原因，分析人士表示，主要有四个原因。首先是非典后释放出相当购买力，其次经济复苏后民众的薪资水平明显改善，再次是楼价上升为“负资产”一族松了绑，另外便是港府取消租金管制吸引市民买楼出租。楼市是否真的走上上升轨道，分析人士表示，仍旧要看今年，“非典后的确释放了不少压抑的买楼意愿，如果今年成交住宅单位数可以维持8到9万个，那么便可以相信经济好转已经让市民对楼市恢复了信心。”
　　地产股后市仍可期待
　　港府本财政年度最后一次拍卖土地并以超高价格成交之后发生的事情让很多投资者莫名其妙。在22日成功以18.20亿港元拍得底价为6.08亿港元的九龙湾商贸地皮后，信和置业(0083-HK)股价在两天内下跌了超过6％，地产板块也在该股的带领下一度扮演了领跌者的角色。与此同时，摩根士丹利也在信和置业成功购地后发表研究报告建议减持信置，增持在拍地竞争中失败的嘉里建设(0683.HK)，麦格理证券亦于同日表示，在22日的拍地竞争中，最大的赢家是嘉里建设。
　　对于高价卖地后地产股反而下跌，证券界人士表示，其实很正常。“投资者在卖地前已经吸纳了不少地产股，正要借高价卖地的利好消息出货，因此短期内地产股有下跌压力是意料之中的。因此地产股即时的表现，并不能反映市场对卖地成绩的看法。”一名资深市场人士说。另一名欧资证券公司分析员则认为，信和置业以高出地价两倍买入九龙湾地皮，表明“地产商已经进入疯狂时代，不是对后市乐观，是不会这么做的。”
　　至于两家权威研究机构发表的看似令人不解的研究报告其实逻辑相当简单。信置以超出地价6.08亿港元近两倍的18.2亿港元竞得九龙湾商贸地，则每平方英尺成交价高达3000港元，较市场上最乐观预测高出65%，意味着届时物业落成后，每平方英尺价须较目前市场价上升40％至50％，发展商才有15%的利润可言，而每平方英尺物业价格上升40％至50％相当困难。
　　至于反而看好竞地失败的嘉里建设，麦格理表示，尽管嘉里建设在此次土地拍卖中不敌信置,但由于该公司在同一地区拥有大量楼面物业，因此成为最大的得益者。若以信置有关地皮发展后预测每平方英尺价格5266港元计，嘉里每股资产净值可提升20%。事实上，在竞地价格传出后，该地区的物业业主立即提价了10％。
　　正因为这样，京华山一研究部主管及招商证券（香港）港股分析员郑怀武均表示，考虑到经济复苏，楼市目前的状况，以及迪斯尼将于今年9月提前开业的利好消息，2005年恒生指数应该可以看到15500点至16000点之间，地产板块至少可以与大市同步。而这就意味着差不多有15％的升幅可以期待。