路透上海电---中国政府近期出台一系列抑制房地产市场过热的政策，有「全国风向标」之称的上海楼市一时间风声鹤唳。分析师指出，短期内上海房价增幅可能将回落至10%以下的较为合理区间内，但从基本面来看，上海房市魅力依旧，长期仍将呈上升发展趋势。

他们指出，一般而言房价涨幅不应超过同期国内生产总值(GDP)的升幅，而上海这两年的实际情况远远超过这个范围。上海2004年GDP增长13.6%，达到1996年以来的最高水平。当年上海住宅平均销售价格为每平方米6,385元人民币，同比上涨14.6%。

光大证券房地产行业分析师赵强称，「新政的基调是稳定房价，把它控制在一个合理的区间。近年上海GDP基本保持两位数的增长，因此房价增幅在5-10%比较合理。」

招商证券的一位分析师也表示，房价涨幅低于GDP增速是最基本的要求；此外还应比居民人均可支配收入增长的速度低，控制在个位数是比较合理的。

上海市政府3月初出台规定，购房後一年内卖房需交纳资本所得税；4月初又要求房屋所有人必须还清抵押贷款才能卖房。中国人民银行3月也取消了抵押贷款利率优惠，实际将五年期贷款利率提高了20个基点。

本月中旬国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见。规定自6月1日起，对个人购买住房不足二年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；对超过出让合同约定的动工开发日期满一年尚未开发的土地，征收土地�置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

**房价短期修正不碍长期向好**

从新政宣布後市场反应看，不少买家因为感觉後市不明朗，甚至担心楼市崩盘，于是观望态度油然而生。一些大型房产中介商提供的数据显示，5月7日至14日当周，上海新建商品房的成交面积锐减至25.9万平方米，不及去年日均交易量的三分之一。

对此，分析师们认为，在未来六个月到一年内，上海房价将出现一定幅度的修正，但上海蓬勃的经济发展及外来资金源源流入将有利于支撑房价的长期上升走势。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授说，「上海经济的高增长率决定了其房价不可能有很大幅度的下调。」他解释称，一方面居民收入水平逐年提高，加强了他们对住房的需求。另外，上海的国际地位日益显着，海外投资者对人民币升值的预期又始终不减，使得他们的投资念头方兴未艾。

中国人民银行周三的报告称，去年上海购房者约八成是本地居民，此外1-11月有逾222亿元人民币境外资金逐利上海楼市。戴德梁行(DTZ)近期提供的报告则预计，在今年及未来两三年内海外基金在中国地产市场的投资至少可以达到15亿美元。

至于中国政府是否会继续出台更为严厉措施调控楼市。业内人士表示，这要视本轮宏观调控後，房价能否达到平稳增长这一目标而定。而他们普遍认为，观察期至少要在三个月以上。

**房地产开发商面临重新洗牌**

分析人士还提到，虽然房价大跌的可能很小，但新政对部分房地产开发商，尤其是那些实力相对较弱、适应能力较差的企业而言，是一道难过的坎。

上述招商证券的分析师称，「企业的洗牌是肯定存在的，一级市场土地招拍、土地供应紧缩等等都是洗牌的过程。经过调控，象中房集团、万科<000002>这类大企业的市场份额会更大，而一些小企业则前景不妙。」

他并举例，在1995年以前中国房地产市场泡沫严重，而後1997年证监会出台政策，限制房地产企业从股市筹资。一批资金实力较弱的公司，包括琼珠江(该股已退市)等上市公司业绩大幅下滑，那段时间濒临破产边缘、或资产重组的公司满目皆是。

中国大型房地产开发企业--中房集团总裁孟晓苏对新政表示了欢迎。他称，国家对房地产市场的调控有利主流房地产商的发展，「特别是在房价高的地方增加土地供应，我们认为这是很正确的调控措施。」

但一位不愿透露姓名的中型地产开发商则说，「两年内不开发，收回土地使用权这招确实厉害，这是对资金面的考验。另外，房产转手交易税增加，使得购房者失去了对房产升值的期望，进而影响到楼盘销售速度，反过来又要影响到资金链。」(完)